Sözlük

Taşınmaz işlemleri ile ilgili genel terimler ve açıklamalarını aşağıda bulabilirsiniz.

\r\n

Ada

Çevresi yol, demiryolu, ırmak gibi doğal veya yapay oluşumlar ile sınırlandırılmış parseller topluluğudur.

Ahz-u Kabza

“Bedeli tahsil etmeye” demektir. Daha çok vekaletnamelerde geçer, "satış bedelini tahsil edebilmek yetkisi" anlamına gelir.

Aile Konutu

Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulundugu yere "yerleşim yeri" adı verilmiştir. Buna göre; yerleşim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturdugu yerdir. Bir ailenin aynı zamanda birden fazla yerleşim yeri olamaz. Demek ki, bir ailenin birden fazla aile konutu olamaz. Medeni Kanunun 19. Maddesinde sözü edilen yerleşim yerindeki konut, "aile konutudur." Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir, ancak bunlardan sadece birisi medeni kanunun aradıgı anlamda aile konutudur.

Aile Yurdu

Bir kimsenin bir evi veya tarıma veya sanayiye elverişli taşınmazları eklentileri ile beraber ailesine tahsis ederek ailesini koruyucu bir tesis (yurt) olusturmasıdır. Aile yurdu kuruldugu tapu kütügünün şerhler sütununa yazılır (MK.386).

Akitli İşlemler

Tapu müdürlügünde resmi senet düzenlenerek yapılan işlemlerdir. Satış, bagış, taksim, ölünceye kadar bakma akdi, ipotek ve irtifak hakları akitli işlemlere örnek gösterilebilir. Tapu Kanununun 26. Maddesinde mülkiyet ve mülkiyet dışındaki ayni hakların kurulmasi ve devri için tapu müdürlügünde resmi senet düzenlenecegi belirtilmiştir. Şahsi haklar için resmi senet düzenlenmez.

Akitsiz İşlemler

Tapu Kanununun 26. Maddesinin dışında kalan, ayni haklarin kurulması ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin, düzeltme, degişiklik, ayırma, birleştirme, mirasin intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile tapu müdürlügünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler için resmi senet yerine Tescil İstem Belgesi/Tescil Onama Belgesi düzenlenir.

Aleniyet

Açıklık. Tapu sicili bilgilerinin sadece ilgililerine açık olmasi ilkesidir. Türk Medeni Kanununda düzenlenmiştir. "Tapu sicilinin açıklığı" - "Madde 1020- Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez." Hükmündedir.

Ana Taşınmaz

Kat mülkiyetine konu olan taşınmazın bütünüdür.

Aplikasyon

Tapu sicilinde kayıtlı, geometrisi olan haklar ve sorumluluklara ilişkin sınırları oluşturan köşe noktalarının, teknik bilgi belgelere dayanarak arazi üzerinde işaretlenmesi işlemidir.

Apostille

5 Ekim 1961 tarihinde La Haye sözlesmesine katılan ülkelerin yetkili makamı tarafından belgenin düzenlendigi anlamına gelir. Vekaletname, yetki belgesi ve diger belgeler üzerinde “Apostille (Convention de La Haye du Octobre 1961)” ibaresi varsa o yerdeki Türk Konsoloslugu tasdikine gerek olmadan belge Türkiye’de geçerli kabul edilir.

Arazi

Sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır.

Arsa

Belediye sınırları içinde imar planına göre parsellenmiş arazi parçalarına verilen addır.

Arsa Payı

Bağımsız bölümlerin, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yazılı kurallara göre belirlenen, ortak mülkiyet konusu arsadaki paylarıdır.

Askeri Güvenlik Bölgesi

Ülke savunması açısından hayati önem taşıyan askeri tesis ve bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgeye askeri güvenlik bölgesi denir.

Bağımsız Bölüm

Ana taşınmazın başlı başına kullanımına elverişli ve KMK hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümleridir.

Cins Değişikliği

Bir taşınmazın cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale, bag, bahçe ve benzeri iken arsa ve arazi, arsa ve arazi veya yapılı iken bag, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.

Devletin Sorumluluğu

Medeni Kanunun 1007. maddesi uyarınca, tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan zararlardan kusursuz dahi olsa Devletin sorumlu olması demektir. Sicili tutan tapu memuru ise ancak kusurlu olması halinde ve kusuru oranında sorumludur.

Eklenti

Teferruat, Asil şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre, işletilmesi, korunması veya yarar saglanması için asil şeye sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya baska bir biçimde asıl şeye baglı kılınan taşınır maldır (MK.686). Kat irtifaki veya kat mülkiyeti kurulmuş binalarda bir bagımsız bölümün dışında olup, kömürlük, garaj, depo gibi dogrudan dogruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti denir.

Emlak Beyan Değeri

Emlak Vergisi Kanununa göre genel beyan dönemlerinde taşınmaz maliki veya hissedarları tarafindan belediyelere verilen emlak beyannamelerinde belirtilen degerdir. Bu degere kayıtlı deger de denir. Tapu harçlarına esas matrah hesaplanırken, bu degere sonraki her yıl için belirlenen yeniden degerleme oranı uygulanarak bulunacak degerden aşagı olmamak üzere taraflarca müdürlüge bildirilen deger üzerinden harç hesaplanır.

Harç

492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) tarifede belirtilen tapu işlemlerinden, verilen tapu hizmeti karşılığında alınan paradır. Günümüzde tapu harçları online yöntemlerle yatırılabilmektedir. Harcı yatırılmadan tapu işlemi yapılamaz.

Harita

Yeryüzünün tamamının veya bir kısmının belli ölçekte küçültülerek, bir altlığa çizilmiş şekline harita denir.

Haymatlos

Haymatlos; hukuksal açıdan vatanı olmayan ve hiçbir ülkenin vatandaşı olmayan kişileri ifade eden bir kavramdır. Herhangi bir devlete uyrukluk bağıyla bağlı olmayan ve vatansız statüsüne sahip kişiler yasal açıdan haymatlos olarak tanımlanır.

Hisse

Bir taşınmaz malın tam mülkiyetinin bir kısmına karşılık gelen paydır. Müşterek ve iştirak halinde mülkiyette maliklerden her biri taşinmaz malın bir miktar hissesine sahiptir.

İfraz

Tapu kütügünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütügüne tescil edilmesi işlemidir.

İpka

“Geriye kalan hisse.” Hisseli devirlerde, devredilen hisseden ayrı olarak malikin uhdesinde (üzerinde) kalan mülkiyet payı demektir.

İpotek

İpotek; bir alacağın, teminat gösterilerek güvence altına alınmasını ifade eder.

İrtifak Hakkı

Sahibine hakkın konusu taşınmaz mal üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni hakların genel adıdır. Bir arazi lehine kurulursa arzi irtifak hakkı, bir şahis yararına kurulursa şahsi irtifak hakkı denir. Başkalarına devri mümkün olarak ve otuz yıldan fazla süreli kurulursa bağımsız ve sürekli irtifak hakkı şeklinde tescil edilebilir. Medeni Kanunda irtifak hakları; intifa hakkı, sükna hakkı, geçit hakkı, kaynak hakkı, üst (inşaat) hakkı ve diger irtifak hakları olarak gösterilmiştir.

iştirak Halinde Mülkiyet

Taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişi hak sahibi olduğu, ancak payların belli olmadığı durumlar iştirak halinde mülkiyet (elbirliği mülkiyeti) olarak adlandırılır. Genellikle miras yolu ile kalan taşınmaz mallar üzerinde yani terekede karşılaşılan bu durum, el birliği halindeki mülkiyet olarak da bilinir.

Kadastro

Taşınmaz malların sınırlarının arazi ve harita üzerinde belirtilerek hukuki durumlarının ve üzerindeki hakların tespit edilmesi işlemine kadastro denir.

Kamulaştırma

Devlet veya diger kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdigi hallerde, karşılıklarını peşin ödemek sartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını Devletleştirmesi işlemidir.

Kat İrtifakı

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının bagımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına baglı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.

Kat Mülkiyeti

Tamamlanmış bir yapının bagımsız bölümleri üzerinde, o taşınmazın maliki veya paydaşları tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti dikey kat mülkiyeti veya yatay (yaygın) kat mülkiyeti olarak ikiye ayrılır.

Mirasçılık Belgesi

Mirasçılara mahkeme veya Noterlikler tarafından verilen ve mirasçı olduklarını gösteren, aksi sabit oluncaya kadar geçerli belgedir. Veraset senedi de denir. (Türk Medeni Kanunu Madde 598)

Mirasın İntikali

Tapu sicilinde kayıtlı malikin ölümü halinde, mülkiyet hakkının mahkemeden veya noterlikten alınmış mirasçılık belgesinde belirtilen mirasçılarına Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre intikal suretiyle tescili işlemine "mirasin intikali" denir. Esas itibariyle miras, murisin (miras bırakanın) ölümü anında tescilsiz edinim olarak mirasçılarına geçmiş sayılır. (TMK. 705). Tapu sicilinde yapılan işlem, hak dogrucu olmayıp açıklayıcı tescil işlemidir. Miras el birliği halinde veya paylı mülkiyet olarak mirasçılar adına tescil edilebilir. Paylı mülkiyet olarak tescil edilebilmesi için tüm mirasçıların veya vekillerinin tapu müdürlügüne gelerek talepte bulunmaları gerekmektedir.

Mülkiyet

Türk Medeni Kanunu, taşınır ve taşınmaz eşyayı niteliklerine uygun bir mülkiyet düzeni içinde sınıflandırmış ve ona göre hükümler getirmiştir. Türk Medeni Kanununun 704-761. maddeleri taşınmaz mülkiyetini, 762-778. maddeleri menkul mülkiyetini düzenlemiştir. Mülkiyet hakkı; eşyaya sahip olana, hakkın konusu olan eşya üzerinde, kanunun çizdigi sınırlar içinde diledigi gibi tasarruf etmek yetkisini veren en geniş ayni haktır. Anayasanın mülkiyet hakkını düzenleyen 36. maddesi şöyledir: “Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz. Mülkiyet hakkı; sahibine, mülkiyet konusu şeyi (eşyayı) elinde bulundurma (zilyetlik), kullanma, şeklini degiştirme, eşyanın ürün ve gelirinden yararlanma, eşyayı ayırma (ifraz), eşya üzerinde hukuki ve maddi tasarrufta bulunma (onu başkasına devir ve tüketme) gibi haklar verir.

Resmi Senet

Taşınmaz mülkiyetinin veya mülkiyetten başka ayni hakların kurulması ve devri için tapu müdürlügünde görevli bir memur tarafından düzenlenip, taraflar ve gerekiyorsa tanıklar tarafindan imzalanan, müdürce imza ve mühür ile tasdik edilen resmi bir sözleşmedir.

Şahsi Haklar

Kişilere eşya üzerinde bir başkasının ayni hakkına dayanarak, (onunla olan bir hukuki ilişkisi nedeniyle) hakimiyet imkanı saglayan bu nedenle sadece hukuki ilişkinin muhatabına karşı ileri sürülebilen haklardır.

Şerh

Taşınmaz malikinin temlik hakkının yasaklanması, kısıtlanması veya kişisel hakların kuvvetlendirilmesi amacıyla üçüncü kişileri uyarıcı mahiyette tapu kütügünün şerhler sütununa yazılan hususlardır. Örnek; ihtiyati tedbir, haciz, satış vaadi gibi.

Şufa Hakkı

Önalım, öncelikle alım hakkı. Hakkın ilişkin bulundugu tasınmaz malın satılması halinde onu diger alıcılara göre öncelikle satın alma hakkıdır. Kanuni şufa ve sözleşmeden dogan şufa hakkı olmak üzere iki türü vardır. Bir taşınmazın hissedarlarının birbirlerine karşı kanuni şufa hakları vardır. Kanuni şufanın tapu kütügüne şerhi gerekmemekle birlikte sözleşmeden dogan şufanın tapu kütügüne şerhi zorunludur (TMK.732,735).

Takyit (Takyidat)

Mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, taşınmaz yükü, vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adıdır. Kısıtlama anlamına gelir. Bir taşınmaz satın alacakların elektronik tapu kütügü üzerinde takyit (kısıtlama) olup olmadıgını mutlaka irdeleyerek satın almasında fayda vardır.

Tapu Kütüğü

Tapu sicilini oluşturan ve taşınmaz malların üzerindeki ayni ve şahsi hakları gösteren, köy veya mahalle esasına göre tutulan defterlerden her birine tapu kütügü denir.

Tapu Müdürlüğü

Taşınmaz mallara ilişkin akit ve tescil işlemlerini yapmak ve tapu sicilini mevzuatına göre tutmakla görevli her il ve ilçede kurulmuş bulunan müdürlüklerdir.

Tapu Planı

Kadastro paftası, parsellerin geometrik şekillerini gösterir, belirli ölçekte çizilmiş harita. 

Tapu (Tapu Senedi)

Taşınmazın veya üzerine inşa edilmiş bagımsız bölümün malikini gösteren, tapu müdürlügünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi bir belgedir. Buna tapu senedi de denir. Bağımsız ve sürekli haklar için de tapu senedi düzenlenir. İtimat (güven) anlamına gelen ve Türkçe bir kelime olan (tapuk) kelimesinden türetilmiştir.

Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü

Kadastro ve tapu müdürlüklerinin baglı oldugu üst birimdir. 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Taşınmaz mallara ait akitlerle her türlü tescil, kadastro, yenileme işlerini mevzuatına göre yapmak, tapu sicillerini, kadastral topografik haritaları düzenlemek, uygulamak ve yenilemek için genel bütçe içinde ayrı bütçeli bir kamu kurumudur.

Tebliğat

Yazılı bildirim, duyuru. Bir işlemin sonucunun ilgililere duyurma yollarından biri. Sözlü bildirime tevhim, yazılı bildirime teblig denir. Teblig gazete yolu ile yapılıyorsa buna ilanen teblig denir. Adresi bilinemeyenlere tebligat ilanen yapilir. Bkz. Tebligat Kanunu.

Temsil

Bir gerçek veya tüzel kişinin adına başkalarınca işlem yapılabilmesi için kanun veya bu kişiler tarafından verilmesi gereken yetki.

Terkin

Tapu kütügünde kayıtlı bir hakkı sona erdirmek amacıyla, tapu üzerindeki kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilerek, terkin tarih ve yevmiye numarasının yazılması işlemidir.

Tescil

Tescil, tapu kütügüne yazım demektir. Ayni ve şahsi haklara yönelik işlemlerin gerekleri yerine getirildikten sonra tarih ve yevmiye numarasi ile kütüge tescil edilir. Tescil siyah veya mavi mürekkepli kalemle ve kitap harfleriyle okunaklı şekilde genelde elle yazılır. Tescilsiz iktisaplar dışında, ayni haklar tapu siciline tescil ile kazanılır.

Tescil İstem Belgesi

Resmi senet düzenlemesine gerek olmayan akitsiz işlemlerde malik veya hak sahibinin isteminin yazıldıgı, tescil talebini içeren, talepte bulunan, işlemi hazırlayan memur ve müdür/yetkili müdür yardımcısınca imzalanıp mühürlenen matbu bir belgedir.

Üst Hakkı

Üst hakkı, diğer bir deyişle inşaat hakkı; başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Arazinin üstünde yapılan inşaat üzerinde üst hakkı sahibi (irtifak hakkı sahibine) mülkiyet hakkı kazanır. Üst hakkı, sadece taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Üst hakkı kurulan arazinin mülkiyeti malikte kalır ancak arazi üzerine inşa edilen taşınmaz üst hakkı sahibine ait olur.
Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 726, 826 ve 836. maddelerinde düzenlenmiştir.
Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir (TMK m.826).

Yönetim Planı

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş apartman ve sitelerde bina veya sitenin nasıl yönetilecegini, kat maliklerinin hak, borç ve sorumluluklarını düzenleyen ve tüm kat maliklerince imzalı olan bir belgedir. 

Zilyetlik

Bir eşya (mal) üzerinde zilyetlik iradesine dayanarak fiili hakimiyet kurma eylemine zilyetlik denir (MK.973). Eşyayı, kullanmak, elinde bulundurmak zilyetligin örnekleridir. Zilyetligin; a) Zilyet olma iradesi, b) Fiili hakimiyet şeklinde iki unsuru vardır. Zilyetlik ikiye ayrılır. a) Asli zilyetlik: Bir şeye malik sıfatıyla ve malik olma iradesiyle zilyet olan kişinin zilyetligine asli zilyetlik denir. b) Fer’i zilyetlik: Sınırlı bir ayni veya şahsi hakka dayanarak zilyet olan kişinin zilyetligine fer’i zilyetlik denir.

Zorunlu Deprem Sigortası

Mesken, ev, bagımsız bölüm nitelikli yerlerin, depreme karşı, yetkili sigorta şirketleri tarafından sigortalanmasıdır. Tapu müdürlükleri yapacagı tapu isleminde bu sigortanın yapılmış oldugunu aramak ve poliçe numarasını düzenleyecegi resmi senedin/tescil istem belgesinin uygun bir yerine yazmak zorundadır.